Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

      Принципы, основанные на представлениях пользователя;

      Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения);

      Принципы, связанные с рыночной средой;

      Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.

Принципы, основанные на представлениях пользователя . Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности , который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени. В экономической оценке полезность определяется размером и сроками получения доходов и других выгод от использования объекта недвижимости (например, использование недвижимости в качестве кафе, гостиницы, эксплуатация земельного участка в особом правовом режиме – заповедники, лечебно – оздоровительные зоны), а также от престижности места и объекта.

В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или удовлетворения иной социальной потребности. Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента».

Принцип полезности используют при оценке земельных участков населенных пунктов, и он является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного населенного пункта в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки. Кроме этого административного фактора, в населенном пункте действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора населенного пункта, тем самым, влияя на формирование цены этих земель. При этом основная задача населенного пункта заключается в недопущении снижения цены земли населенного пункта менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.

Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель населенного пункта, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.

Принцип замещения основан на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект, такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких альтернативных. Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном и сравнительном.

При затратном подходе этот принцип определяется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в оптимальные сроки) аналогичного сооружения с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном (рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая.

При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.

Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени, когда будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль завтра.

Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности. Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с объектами недвижимости. Выделяют следующие позиции: остаточной продуктивности, принцип вклада, увеличения и уменьшения и дохода, оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом. Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Составляющие производства и источники их покрытия

Земля – это участок территории (пространственный базис) и находящиеся на ней природные ресурсы – замкнутые водоемы, животный и растительный мир, минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленным действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством, выдаваемым собственнику (арендатору). Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта капитал, труд и управление должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех составляющих, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых составляющих.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три составляющих производства: труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

Принцип вклада (предельной продуктивности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Поэтому вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения какого – либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 50 тыс. руб., рыночная его стоимость повысилась со 90 до 200 тыс. руб., т.е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 60 тыс. руб. (110 тыс.руб. – 50 тыс.руб.).

Принцип увеличения и уменьшения дохода. Состоит в том, что увеличении капиталовложений в производство обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капвложения в недвижимость не дадут пропорционального прироста прибыли, следовательно, пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Например, приобрел участок земли площадь. 1 га с целью поделить его на участки, возвести жилой дом на каждом из них и затем продать созданные имущественные комплексы. Для этого рассчитаем оптимальное число объектов, которое инвестор может построить на продажу.

Пример принципа увеличения и уменьшения дохода

Принцип сбалансированности заключается в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Если объемы капвложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, при строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта или наоборот, когда денежных средств недостаточно для строительства объекта. Если к земле приложено мало факторов производства – она недогружена застройкой, если слишком много – перегружена застройкой. Следовательно, землю в обоих случаях используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется ценность земли. Согласно предыдущей таблице четыре и пять домов приносят равную прибыль, но при строительстве пяти домов риск вложения инвестиций значительно выше, так как необходимо продать на один дом больше (одной сделкой больше). Принцип сбалансированности рекомендует, что четыре дома – это оптимальное число. Принцип сбалансированности применим и к региону. Всегда существует одно или несколько сочетаний различных видов землепользований, которые максимально повышают стоимость всех земельных ресурсов.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут регулировать: параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечивать сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип оптимальных величин или принцип оптимального экономического размера заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуются определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости. Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную эффективность в соответствии с рыночными условиями данной местности. Если участок окажется меньше определенного размера, то предприятие не сможет нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, и, следовательно, обеспечивать себе максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Но в этой стоимости не будет участвовать стоимость той части земельного участка, что превышает необходимый (экономический) его размер. Например, в пригороде г. Красноярска наибольшим спросом пользуются участки размером 8 – 15 соток, а участки большей или меньшей стоимости могут потерять в цене.

Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав на один и тот же участок:

Физическое – это разделение прав пользования на воздушное пространство, поверхность земельного участка, его отдельные элементы.

По времени владения и пользования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и т.д.

По видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, ипотека, кондоминиумы, купля – продажа с условием, оперативное управление, сервитуты и т.д.

К принципам, связанным с рыночной средой относятся: принципы соответствия, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и изменения.

Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Он определяется в двух связанных с ним эффектах: прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков – это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия возникает при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.д.

Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум направлениям:

При чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;

Когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка и, следовательно, - на его стоимость.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуется по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет важное значение при установлении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из – за функционального или внешнего износа.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Факторы зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экологические, юридические, градостроительные и т.д. Местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользования): дорогам, торговым и культурным центрам также является основным факторам. Два этих фактора - местоположение и связь с рынком пользования – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение» недвижимости и оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. На земельном рынке имеется избыток предложения (земельных участков) или недостаток спроса, то цены и ставки арендной платы снижаются.

Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном участке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция между:

Предпринимателями, различными способами использующими земельные участки одного качества и цены для разных целей в разрешенных пределах;

Арендаторами из – за одних и тех же земельных участков;

Застройщиками различных типов строений на одинаковых по качеству земельных участках.

Принцип изменения – все течет, все изменяется. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физический износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы. Преломление жизненного цикла в управлении недвижимостью имеет следующие стадии.

Зарождение – (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли).

Рост – рост доходов от функционирования объекта недвижимости.

Стабильность – стабильные доходы, сформирование вкусов потребителей объекта недвижимости).

Упадок – период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли.

Земля – единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном использовании. Стоимость земли во времени не снижается, а повышается из – за нарастающего дефицита и действия других факторов. Меняется окружающая среда вокруг объекта недвижимости, которая проходит фазы зарождения, роста, стабильности и упадка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования формируется следующим образом: это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Этот принцип синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом – анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как, если бы он был свободным, а на втором – наилучшее и наиболее эффективное использование здания или сооружения, которое уже находится на этом участке. В процессе расчетов проводят разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля+здание), на две части, относящиеся отдельно к земельному участку и зданиям. Для этого пользуются различными коэффициентами капитализации, которые рассчитывают исходя из определенных размеров рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка.

Принцип замещения определяется следующим образом рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены , взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью , по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном.  

В рамках этих представлений рыночная стоимость объекта недвижимости - это стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие альтернативные издержки , т. е. издержки (потери) покупателя, отказавшегося от альтернативных вариантов вложения средств и вложившего их именно в этот объект недвижимости.  

Принцип замещения предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезное тью.  

Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода САП.  

Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения.  

Метод САП основан на применении принципа замещения. Согласно ему, для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты . Существующие между оцениваемым и выбранными объектами различия корректируются в соответствии с принципом вклада.  

Принцип замещения - максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, сравнительном и доходном. С точки зрения затратного подхода типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. Сравнительный подход основан на том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на открытом рынке. В доходном подходе учитывается то, что при прогнозе будущих доходов от оцениваемого объекта покупатель будет принимать во внимание доходность аналогичных объектов.  

В основе этого подхода к оценке лежит принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем приобретение на открытом рынке другого объекта аналогичной полезности.  

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость недвижимости  

Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем  

Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не  

Принцип замещения гласит рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект  

Принцип замещения. Этот принцип основывается на том, что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степенью полезности. Неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Аналитик, изучая поток дохода от эксплуатации предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожим риском. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью , по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.  

Как справедливо утверждает эксперт Национальной палаты оценки А. Винокуров, при оценке типового технологического оборудования наиболее корректных результатов позволяет достичь применение метода сравнительного анализа продаж . Данный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за товар сумму, большую стоимости доступного к покупке объекта эквивалентной полезности, с аналогичным функциональным значением и сходными технико-эксплуатационными характеристиками.  

Б. Оценка предложения требует от аналитика применения принципа замещения.  

Принцип замещения состоит в том, что люди покупают или арендуют недвижимое имущество не как таковое, а скорее видят в нем нечто, отвечающее целому спектру потребностей ("крыша над головой" и пр.). Данные потребности формируют спрос на недвижимость.  

Принцип замещения (субституции) означает, что потребитель практически всегда (за небольшим исключением) может заменить один товар на другой, чтобы удовлетворить свой спрос. Например, металл может быть заменен пластмассой, возможен выбор между использованием газовых плит или электрических, потребитель может выбрать кинофильм или телевизионную передачу.  

В чем состоит принцип замещения  

Принцип замещения. Максимальная стоимость объекта оценки оп-  

Капиталисту все равно, чем является тот или иной фактор производства . Без какого-либо из них он не может организовать производство. Они ему все в равной степени необходимы. Совершенно другой вопрос - в каком сочетании факторы производства могут быть наиболее эффективно использованы Капиталист решает этот вопрос благодаря наличию четвертого фактора производства - предпринимательству. В этом смысле, когда ниже пойдет речь о принципе замещения факторов производства , будут иметься в виду только земля, труд и капитал. Предпринимательский фактор ничем заменить нельзя. Либо он есть, либо его нет. Результативность его у людей различна, и зависит он от личных свойств и качеств человека, данных ему природой (см. гл. III).  

Принцип замещения (prin iple of substitution) (14) - состоит в том, что люди покупают или арендуют недвижимое имущество не как таковое, а видят в нем некое сочетание выгод и затрат.  

Определение стоимости недвижимости - сложный аналитический процесс, охватывающий весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Для работы с огромным потоком информации на основе практического опыта разработан системный подход, позволяющий проводить анализ в виде серии последовательных шагов. Теоретической основой системного подхода к оценке являются принципы, формулирующие наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи.

При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные с:

    представлением владельца об имуществе (пользователя);

    рыночной средой;

    эксплуатацией имущества

В основе позиции, отражающей точку зрения владельца (пользователя ) лежат следующие принципы:

    принцип полезности . Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект собственности имеет стоимость только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику для реализации его потребностей - экономических, личных и др.

    принцип замещения - максимальная стоимость собственности определяется минимальной ценой или стоимостью, за которую может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке или больше суммы затрат на его восстановление. Этот принцип дает возможность установить верхний предел стоимости имущества.

    принцип ожидания Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от него получения доходов в будущем.

Принципы, связанные с рыночной средой :

    принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (ситус - экономическое местоположение недвижимости) и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения;

    принцип соответствия - мах. стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка;

    принцип предложения и спроса - цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии на рынке по определенным ценам; спрос -количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цена стабильна тогда, когда между предложением и спросом устанавливается равновесие. Хотя из-за несовершенности рынка недвижимости цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Этот принцип имеет некоторую инерционность на рынке недвижимости;

    принцип конкуренции - когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль стимулирует разрушительную конкуренцию.

    принцип изменения - отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (физ. и функц. износ, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки - фиксировать конкретную дату оценки.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества :

    принцип остаточной продуктивности , которая определяется как чистый доход относящийся к земельному участку, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Любой вид экономической деятельности требует наличия четырех факторов производства (труд, капитал, менеджмент и земля). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то тру, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

    принцип вклада. В клад это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Нпр.: Затраты на строительство бассейна - 15 000 д.е.

При наличии бассейна стоимость ОН - 1 160 000

Без бассейна - 1 140 000 д.е.

Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 20 000 д.е., а затраты на него составляют 15 000 д.е., поэтому расчетливый застройщик должен построить бассейн.

    принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

    принцип сбалансированности состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость собственности. При нарушении этого принципа (переулучшенная или недоулучшенная собственность) земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по сделкам с такой собственностью растет;

    принцип экономического размера - на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Нпр: отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода;

    принцип экономического разделения - имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может происходить различными путями. Нпр:

    физическое разделение - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение массива земли на отдельные участки.

    разделение по времени владения - различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права

    разделение по праву пользования - ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества

    разделение по видам имущественных прав - совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи

    разделение по залоговым правам - первые закладные, “младшие” закладные, судебные залоги, участие в капитале.

Принцип наиболее эффективного использования собственности- это синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Он основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному ее использованию, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное и юридически разрешенное использование собственности, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества. Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки. Принципы, отражающие точку зрения рынка. Принцип, наиболее эффективного использования объекта оценки.

Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 5.1).

Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Таблица 5.1 – Группы принципов оценки имущества

Ι. Принципы, отражающие точку зрения пользователя ΙΙ. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки ΙΙΙ. Принципы, отражающие точку зрения рынка ΙV. Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки
Полезности. Замещения. Ожидания. Вклада. Добавочной продуктивности. Возрастающей и уменьшающей отдачи. Сбалансированности. Экономического размера. Экономического разделения. Зависимости. Конкуренции. Спроса и предложения. Изменения. Соответствия: - регрессии, -прогрессии. Синтез всех трех групп принципов. Определение варианта использования, который: - физически возможен; - достаточно обоснован; - финансово осуществи; - приводит к наивысшей стоимости объекта

Принципы, отражающие точку зрения пользователя

(Принципы, основанные на представлениях пользователя;

Принципы, основанные на представлениях владельца;

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника (пользователя)).

Принцип полезности – принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя.

Полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.

Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Принцип замещения – принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.

Он исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки.

Осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.

Зачастую покупатель не ограничен бизнесом одного и того же типа. И, следовательно, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.

Например:

– вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;

– предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания – принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

Он основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.

Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.

Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных

Частей объекта оценки

(Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями; Принципы, отражающие компоненты объекта оценки; Принципы, связанные с эксплуатацией недвижимости.).

Принцип вклада – принцип оценки, который утверждает, что вклад

определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.

Оноснован на измерении стоимости, вносимой каждым дополнительным элементом в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Пример. Проведена модернизация оборудования, позволившая повысить доходность предприятия. Рассмотрим две ситуации:

В примере показано, что произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта. Так, в первом случае затраты на улучшения составили 200 млн. руб., а последовавший рост стоимости предприятия (вклад улучшения в стоимость) составил всего 150 млн. руб.

Доходность бизнеса – это результат действия четырех факторов производства: земли , рабочей силы , капитала и управления .

Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:

– если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на ее установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта;

– отделка цехов, скорее всего, не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия;

– устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли.

Принцип добавочной продуктивности – принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:

– дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;

– максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;

– размещать горнообогатительный комбинат в городе, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.

Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи – принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

Дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.

Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.

Принцип сбалансированности – принцип оценки, который утверждает, что любому имуществу соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость объекта оценки.

Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом и их производительность.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Пример. Фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты – продукция скоропортящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.

Принцип экономического размера – принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.

Принцип экономического разделения – принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

– пространственное разделение – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами; на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи, мансарду и т.д.

– по времени владения или пользования – краткосрочная и долгосрочная аренда, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления, будущие имущественные права;

– по видам имущественных прав – аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

– по правам кредитора вступить во владение предприятием – закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Оценка стоимости производится определенным субъектом – оценщиком, следовательно, эго суждение всегда субъективно. Однако рынок нуждается в максимально объективной оценке стоимости.

Для того чтобы обеспечить максимальную объективность результата оценки, оценщик должен опираться на определенные общезначимые методические правила и подходы. В качестве таких правил и выступают принципы оценки стоимости недвижимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и обобщении накопленного практического опыта оценки, позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

В основе принципов оценки недвижимости лежат положения экономической теории, преобразованные с учетом потребностей и особенностей объекта (объекта недвижимости) и процесса (оценки стоимости).

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу.

Оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъектов сделки (приобретателя и продавца) по поводу объекта недвижимости в условиях рынка.

Следовательно, имеются три элемента: субъект сделки, объект сделки (характеристики которого отражают и позицию продавца) и рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

  • принципы, основанные на представлениях пользователя;
  • принципы, связанные с объектами недвижимости;
  • принципы, связанные с рыночной средой.

Отдельно выделяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Изложим кратко суть этих принципов.

Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя : принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности. Смысл этого принципа состоит в том, что объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время.

При этом потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:

  • потребность в недвижимости как в предмете потребления;
  • потребность в недвижимости как в средстве производства;
  • потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.

Принцип замещения. Смысл этого принципа заключается в том, что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму бо́льшую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход, затратный и доходный.

С точки зрения сравнительного подхода применение этого принципа означает, что при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения означает, что никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения доходного подхода принцип замещения означает, что рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Принцип ожидания. Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.

Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.

Вторая группа принципов оценки – принципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):

  • принцип остаточной продуктивности земли;
  • принцип предельной продуктивности (принцип вклада);
  • принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;
  • принцип сбалансированности (баланса);
  • принцип экономического размера;
  • принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли. В основе этого принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, груда и земли (об этом уже шла речь подробно в гл. 5).

Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доход, приходящийся на землю) равна разнице между всей величиной дохода, приносимого объектом недвижимости, с одной стороны, и доходом, приходящимся на внеземельные факторы (капитал и труд), – с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили "достойное" (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.

Принцип предельной продуктивности (принцип вклада ). Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным – прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным – прирост затрат превышает прирост стоимости.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Суть данного принципа заключается в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том что прирост фактора остается неизменным. Очевидно, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.

Принцип сбалансированности (баланса ). Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она "недозагружена", т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля "перегружена", то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.

Принцип экономического размера. Этот принцип – обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Принцип экономического разделения. Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения достаточности или избыточности прав при том или ином использовании недвижимости. Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Третья группа принципов оценки – принципы, связанные с рыночной средой :

  • принцип зависимости;
  • принцип соответствия;
  • принцип спроса и предложения;
  • принцип конкуренции;
  • принцип изменения.

Принцип зависимости. Смысл этого принципа состоит в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия. Суть данного принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Указанный принцип воплощается в очень важной, простой и одновременно сложной формуле:

Цена = Качество = Потребитель.

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка – брокер, девелопер – понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы, как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу.

Принцип спроса и предложения. Смысл этого принципа состоит в том, что цены на недвижимость в конечном счете определяются соотношением спроса и предложения на рынке.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).

Принцип конкуренции. Содержание принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.

Принцип изменения. При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.

Наряду с частными принципами, изложенными выше, оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет использовать объект наилучшим образом, что и отражается в принципе ННЭИ.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим и целесообразен финансово и обеспечивает либо наивысшую стоимость земли, либо наивысшую текущую стоимость объекта .

Для оценщика следование принципу ННЭИ означает, что все его расчеты и оценки должны основываться именно на этом варианте использования объекта.

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения).

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.

В-третьих, наилучшее использование – не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей вариант наилучшего использования неизбежно изменится. Вопрос стоит лишь о том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет па объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.

В-четвертых, по общему правилу вариант наилучшего использования должен носить комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.

В-пятых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений, и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом, так и доходы, которые он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.

  • Содержание концепции наилучшего использования было изложено ранее, см. гл. 5 учебника.